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深圳中介行业白皮书：炒房业主将服软，部分房源或现降价急抛

4月7日，深圳市房地产中介协会发布《2020年深圳市房地产中介行业白皮书》（简称《白皮书》），对2020年深圳楼市回顾并对2021年楼市进行预判。对于深圳出台的二手房政府参考价格新政，深房中协认为，这是把原本资金实力不达标的需求暂时剔除出购房队伍，从长远分析，是利于楼市稳定健康发展的。

根据深房中协统计的二手房签数据分析，2020年全年，深圳二手房签（含自助）120295套，与2019年的数据（102593套）相比高出17.3%。如剔除自助签的部分，2020年签量更是创下自2016年有统计数据以来的新高。

《白皮书》指出，从2020年全年二手房签走势看，呈现出“过山车”式的市场行情。1月份延续了2019年下半年的火热市场行情，签量可观；2月受春节假期与疫情双重影响，整个2月份，数周的签量都处于历史低位；自3月复工复产后，市场处于稳健恢复状油杯态；但自进入4月之后，随着市场上几个热点新盘的“秒光”“日光”的奇幻开局，深圳楼市就仿佛瞬间进入了“躁动”状态，随后在需求集中释放与市场“炒作”、金融“宽松”等多重因素的钢板模架相互影响下，市场快速反弹且走向“燥热”；直至“7•15”政策的出台，市场迅速降温，签量在8月份迅速回落近七成；二手房签量在低位运行几个月后，随着市场对于新政的逐步适应，以及在购房者长期看好深圳未来及新房“打新”潮氛围的带动下，进入11月之后，二手房签量逐步企稳，并呈现强势反弹态势，最终形成年末12月份签量“过万”的“翘尾”行情。

针对飘忽不定的市场行情，深房中协提醒消费者，购房需保持理性，面对市场繁杂多样的信息时要保持清醒，结合自身情况，综合判断，理性入市，切勿盲目跟风。

从一手房市场看，2020年一手住宅成交量创下近5年新高。2020年深圳新房市场供应活跃，引发市场持续的“打新热潮”。统计数据显示，2020年全年共成交45384套一手住宅，为自2016年以来的新高。

对于2021年楼市判断，《白皮书》提到，2020年年末的二手房签量的冲高只是阶段性行情。2020年12月份的二手房市场虽突破一万套大关，但根据周签量走势分析，12月份前三周市场总体处于平稳态势，但自进入2020年最后一周，签量迅速蹿升，总体拉高了2020年12月份的二手房签量的水平。

究其原因，深房中协认为，一方面，随着市场对于新政政策的逐步适应，通常在年末会呈现出一定的“翘尾”行情，但另一方面，也与近期市场上广为流传的调控政策加码的传言，以及近期部分热点楼盘房源报价上涨的传导效应有很大关系，短期内使得市场氛围变得紧张与恐慌。但随着传闻被“辟谣”，以及年末信贷的持续收紧，叠加春节假期的临近影响，年末二手房签6.造粒机操作时量的上涨只是阶段性的行情，至春节前，二手房签量将基本维持在相对平稳的水平。

此外，“2•8”新政突如其来，深房中协认为，市场将进入长期横盘博弈阶段，刚需“等”字诀为上。

2021年2月8日，深圳市住建局突然发布同步带的汽摩模具《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，不仅让市场始料未及，同时由于叠加春节假期影响，整个2021年春节假期原本普遍预测的“留深过年”可能会提前引发楼市行情的预期落空外，对于节后市场乃至2021年全年楼市走势都将会造成深远的影响。

深房中协认为，因为“2•8”新政从某种意义上而言，并不像传统的调控政策那般，直接对需求进行压制，此次新政的发力点关键在于因此对金融资金端的审慎处理，即银行发放房贷的额度将直接与参考价挂钩。这本质上而言，是主管部门在房地产领域“去杠杆”的一个过程，将此前高杠杆购房的需求进行了风险管控，把原本资金实力不达标的需求暂时剔除出购房队伍，从长远分析，是利于楼市稳定健康发展的。

深房中协指出，随着各大银行执行态度的明朗，以及各地开始严查经营贷违规流入房地产的专项治理工作的推进，市场在可预见的未来，二手住宅市场将会经历一段时间的横盘期（表现为“金三银谁都不能否认石墨烯的强大的地方四”行情的失约），长期看，随着横盘博弈期的拉长，买卖双方预期的分化势必将会向业主层面渗透，即业主内部预实验结束后可通过图形处理模块对曲线放大进行数据再分析到达国际水平期也将会出现分化，部分前期高杠杆参与炒房的业主将会率先“服软”，进而出现部分房源调整降价急抛的现象，对于刚需购房者而言，2021年“等”字诀即可自如应变。